INVESTIGAȚIE – Cine controlează cele trei mall-uri din Târgu Mureș și de ce raportează aceștia pierderi enorme: bonus, schema eludării impozitului pe profit

EXCLUSIV. În urmă cu 14 ani, în toamna anului 2007, după o competiție de construcții viteză au apărut în municipiul Târgu Mureș primele mall-uri. Întâi Promenada Mall (ca una din cele 5 ancore ale European Retail Park), al belgienilor de la BelRom Real Estate, apoi Mureș Mall, al clujenilor de la Matrix Investments. Dacă Promenada a câștigat competiția inaugurării și a dimensiunii, Mureș a câștigat întrecerea amplasării (în plin centru, față de periferie).

Faptic, timp de 13 ani s-au întâmplat următoarele: Promenada a fost vândută de belgieni, la scurt timp, grupului francez AEW Europe (unul dintre principalii administratori de proprietăți și investiții imobiliare din Europa, deținut de fondul de investiții francez Natixis Global Asset Management – 60% și La Banque Postale – 40%), cu un profit de circa 50% (tranzacția s-a cifrat la 90 milioane euro), apoi, în 2019, francezii vând Promenada grupului ungar Indotek, cu o pierdere scriptică de tranzacționare de circa 52% (tranzacția s-a cifrat la 43 milioane euro). În paralel, Mureș Mall (respectiv firma care administra centrul comercial) a intrat în 2018 în insolvență.

Numeric, timp de 13 ani nu s-a mai întâmplat nimic (era să se întâmple când Real 4 You, grupul austriac din domeniul imobiliar controlat de Christian Rimpf şi Klaus Reiederer, vroia să edifice un Mega Mall – până la urmă s-a concretizat doar un Lidl -, intenție anunțată și de israelienii de la Plaza Centers – pe locul unde grupul ceh InterCora au deschis galeria comercială cu magazine Pepco, Deichmann, Flanco şi un KFC drive Thru). Pentru că intențiile nu sunt reținute de istorie.

Asta până în vara anului trecut, când a fost inaugurat cel de-al treilea mall din municipiul Târgu Mureș (și din județ): Shopping City, al grupului NEPI Rockcastle (înregistrat în Insula Man, dar fiind gestionarul fondului de investiţii sud-african New Europe Property Investments – NEPI). Scrierea de față analizează raportările financiare ale firmelor prin care proprietarii celor trei mall-uri din Târgu Mureș le administrează și deconspiră identitățile acestora. Mai important, poate, este faptul că scrierea consemnează strategia și motivația “pierderilor financiare”. Să vedem…

Promenada Mall

Inaugurat în octombrie 2007, în urma unei investiții de 60 de milioane de euro a fondului de investiții belgian BelRom, Promenada Mall Târgu Mureș a fost deja de două ori tranzacționat. Întâi în 2008, când a fost cumpărat (cu 90 de milioane de euro) de francezii de la AEW Europe, apoi în 2019, când a fost cumpărat (cu 43 de milioane de euro) de Indotek Group din Ungaria. Practic, tranzacțiile au presupus cumpărarea firmei care deține și prin care este administrat mall-ul și care inițial s-a numit Bel Rom Unu SRL, denumire schimbată apoi în ERP Târgu Mureş SRL.

Indotek Group, înființat în 1997, este controlat de fondatorul acestuia, omul de afaceri maghiar Jellinek Dániel (45 de ani). Jellinek a cumpărat firma ERP Târgu Mureş SRL printr-o suveică-strategică, faptic o controlează în totalitate prin firma Biery Investments Zártkörűen Működő Részvénytársaság, înregistrată în Budapesta (Ungaria).

Explicație: în acest moment, firma ERP Târgu Mureș este deținută de firma românească Shopping Mall Invest SRL – 95% și de firma maghiară Biery Investments Zártkörűen Működő Részvénytársaság – 5%. Numai că firma Shopping Mall Invest SRL (care are 95% din firma care deține și administrează Promenada Mall)) este deținută în procent total, 100%, de unicul asociat care este firma maghiară Biery Investments Zártkörűen Működő Részvénytársaság (asociat cu 5% în firma care deține Promenada, dar care deține 100% firma asociat-majoritar în mall-ul din Târgu Mureș). Ambele firme îl au ca administrator pe Jellinek Dániel.

Conform strategiei deja exprimate public, Indotek vrea să renoveze și să extindă spațiile de închierere ale Promenada Mall (prima sa proprietate din străinătate), precum și să atragă chiriași (firme) care dețin mărci comerciale de mare notorietate, pentru a maximiza profitul. Până atunci însă, să vedem cu stă firma ERP Târgu Mureș SRL, prin care miliardarul maghiar Jellinek deține Promenada Mall.

În perioada 1 ianuarie 2008 – 31 decembrie 2019, sereleul ERP, căruia i s-a încredințat administrarea Promenada Mall (cu o suprafață închiriabilă de 51.530 metri pătrați), a raportat în cei 12 ani plini de funcționare a centrului comercial o pierdere care totalizează 26,65 de milioane de euro (respectiv peste 131,75 milioane de lei), firma declarând profit doar în anii 2016 (8,6 milioane de lei), 2018 (3,3 milioane de lei), 2019 (1,3 milioane de lei).

În 2019, ultimul an raportat, ERP Târgu Mureş SRL a avut o cifră de afaceri de 34,90 milioane lei, profit 1,68 milioane lei, avea active (fixe și mobile) care totalizau 140,5 milioane lei și datorii de 78,8 milioane lei.

Câteva precizări despre Indotek… Grupul lui Jellinek Dániel adoptă strategia investitorului oportunist (vizează proiecte valoroase, dar care se confruntă cu probleme financiare, pe care le relansează pentru a obține profit), deține circa 200 de proprietăți care însumează o suprafață de 1 milion mp, închiriată la peste 1.000 de chiriași. Recent, grupul lui Jellinek și-a extins activitatea și la diverse servicii financiare (administrarea fondurilor imobiliare, leasingul imobiliar, recuperarea creditelor neperformante, împrumuturi).

Mureș Mall

Mureș Mall a fost inaugurat la 29 noiembrie 2007, la circa o lună după Promenada Mall, în urma unei investiții anunțate de dezvoltatorul Matrix Investments SA din Cluj-Napoca de 15 milioane de euro. Localizarea, în centrul municipiului Târgu Mureș, era considerată un atu care poate anula avantajul dimensiunii (51.000 mp vs. 10.000 mp) și valorii investiției în primul mall inaugurat în oraș (Promenada).

Matrix Investments este controlată de trei oameni de afaceri clujeni: Olimpiu Valentin Nicola, Sorin Voicu Ghițe (unul dintre membrii fondatori ai Băncii Transilvania) și Daniel Cristian Dulău – primii doi dețin/au deținut participații și în grupul Imofinance și au făcut avere în 2005, în urma vânzării operatorul TV cablu Astral Telecom către UPC România (companie deţinută de holdingul american Liberty Global) – tranzacția s-a cifrat la 416 milioane de dolari.

În Matrix Investments SA, Olimpiu Valentin Nicola și Sorin Voicu Ghițe dețin câte 45% din acțiuni, iar Daniel Cristian Dulău (patronul complexului comercial “Sora” din Cluj-Napoca), 9%. Firma a intrat în insolvență în 15 ianuarie 2018. În cei 14 ani de funcționare (2007-2020), Matrix Investments SA a declarat pierderi care au totalizat aproape 25 de milioane de lei (într-un singur an au declarat profit, 2,86 milioane lei, în 2019, când au trecut sub administrare judiciară din cauza insolvenței).

În 2020, firma a înregistrat o pierdere netă de 1,95 milioane de lei la o cifră de afaceri de 3,07 milioane de lei. Astăzi, firma înregistrează datorii care totalizează 37,57 milioane de lei și are în proprietate active (fixe și mobile) de peste 25 de milioane de lei. O insolvență grea (a fost suspendat până și contul de hosting asociat site-ului prin care era promovat mall-ul).

Shopping City Târgu Mureş

Cel mai nou mall din județ, Shopping City Târgu Mureş, a fost inaugurat în plină pandemie, în 16 iulie 2020. Mall-ul este proprietatea NEPI Rockcastle și cei peste 50.000 mp închiriabili au fost dați în administrarea și proprietatea firmei Târgu Mureș Shopping City SRL (înregistrată în București – este fosta Nepi Nineteen Offices Investment SRL). Firma este administrată de trei persoane (Tudor Andrei Radu, Costin Marius Barbu și Dorinel Ștefan Udma) și are un unic acționar, firma olandeză NE Property BV (controlată de fondul de investiții NEPI).

La finalul anului 2020, firma care administrează noul mall din Târgu Mureș a raportat o cifră de afaceri de peste 22,58 milioane de lei și o  pierdere financiară de peste 36,20 milioane de lei. Începând din 2016, de când a început proiectul Shopping City Târgu Mureș, firma administratoare a raportat pierderi financiare care totalizează 58,5 milioane de lei.

Firma deține active (fixe și mobile – terenul, construcția etc.) de peste 457 de milioane de lei, dar înregistrează și datorii de circa 374 de milioane de lei.

Întrebare logică: De ce le mai țin deschise?

Ca o concluzie generală: firmele prin care proprietarii de drept ai mall-urilor administrează aceste active sunt, pe hârtie, total neprofitabile, declarând an de an pierderi imense (în Târgu Mureș: 88 milioane de lei) și datorii care sunt în apropierea valorii totale a activelor pe care le dețin (doar cele trei mall-uri din Târgu Mureș înregistrează datorii de aproape o jumătate de miliard de lei în condițiile în care activele se cifrează la 622,5 milioane de lei!). Adică lucrurile stau extrem de prost din punct de vedere financiar. Pe hârtie.

În fapt, firmele-mamă nu au pierderi, ci profituri, care ajung în conturile acționarilor (doar un exemplu: NEPI, care deține un portofoliu de mall-uri în 9 țări din Europa Centrală și de Est și avea, la finele anului 2020, un portofoliu de 5,8 miliarde euro și care a distribuit 90% din dividende de două ori pe an, fapt care se petrece constant – la 31 decembrie 2020, firma-mamă avea lichidități de 1,2 miliarde de euro, din care 643 de milioane de euro erau cash, restul fiind facilități de credit angajat neutilizat).

O specialistă în domeniul finanțelor, dr. Kristine Bago, a explicat recent, într-o analiză pentru Săptămâna Financiară cu referire directă la grupul Nepi Rockcastle PLC, cum de rezistă pe piață grupurile care dețin în proprietate mall-uri deși an de an raportează pierderi enorme. În ciuda zecilor de mall-uri și spații comerciale pe care le dețin în România, aceste firme nu plătesc niciodată impozit pe profit în România, pentru că raportează pierderi.

Totuși, firmele-administrator din România nu sunt introduse în faliment pentru că sunt finanțate. Această finanțare poate fi făcută în două moduri: fie prin împrumuturi bancare, fie prin împrumuturi de la firma-mamă/celelalte companii din grup. Pentru că împrumuturile bancare sunt detectabile (în contabilitatea firmei), se adoptă o schemă prin care se ascunde transferul de capital din România către alte filiale ale grupului, din străinătate: contracte cu terți pentru servicii, unde terții sunt firme din același grup. Prin această schemă se fac, de fapt, transferuri de capital, nemaifiind cazul plății de taxe la statul român.

Am făcut aceste precizări, pe care le cunosc până și portarii direcțiilor de finanțe din țară, pentru a elimina posibilitatea să mai existe cumva vreun naiv autohton care să lăcrimeze pentru “pierderile financiare” ale mall-urilor… Nu pierde nimeni, doar statul. Și pe el pare să nu-l intereseze.

Cătălin VISCHI